Ano ang ibig sabihin ng pag-upa at ng kontrato?

Rental Agreement

Ang rental ng mga gusali para sa residential use ay nasasaklaw ng batas 431/1998, na sa katunayan ay nagbibigay ng iba’t ibang uri ng rents.
Ang lease o upa, ay isang kontrata kung saan ang isang may-ari ng ari-arian (tulad ng apartment) ay nagpapahintulot para sa isang takdang panahon ng pahintulot ng paggamit ng ibang tao kapalit ang kaukulang buwanang upa o bayad
Ang pangunahing uri ng upa ay ang tinatawag na’contratti liberi’ o ‘free contract’, c.d. 4+4.

Ang OPEN CONTRACT (contratto d’affitto libero) 4+4

Ang klasikong uri ng upa para sa isang apartment bilang tirahan ay tinatawag na ‘4+4’
Ang indikasyon na 4 +4 ay nangangahulugan na ang pangungupahan ay hindi maaaring mas mababa sa 4 na taon at awtomatikong nire-renew para sa isa pang apat na taon, maliban sa mga partikular na kaso na ibinigay ng batas.
Pagkatapos ng walong taon ng magkabilang parte, ang may-ari at ang nangungupahan ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa pamamagitan ng pagbibigay ng isang abiso, ng isang parte na hindi bababa sa 6 na buwan mula sa itinakdang petsa ng expiration ng kontrata.
Kung sa kontrata ay nakatakda ang deadline na mas mababa sa anim na buwan, ang provision na ito ay hindi balido, at ipinapayo pa rin ang isang komunikasyon sa loob ng 6 na buwan sa intensyon ng pag-atras sa kontrata.
Ang upa ay maaaring matapos bago ang 8 taon sa mga partikular na mga kaso lamang na ibinigay ng batas, para sa mga may-ari at para sa mga nangungupahan.

Ang pagbabayad ng upa at condominium fees

Ang upa ay ang presyo na dapat bayaran ng nangungupahan bawat buwan sa kaukulang paggamit ng apartment.
Ito ay nakasaad sa kontrata at hindi maaaring mag-iba taun taon. Maaaring nadagdagan lamang sa revaluation ng istat at kung ito ay nakasaad lamang sa kontrata.
Kung sa kontrata ay nakasaad ang pagtaas sa upa pagkalipas ng unang taon, halimbawa, ang kondisyong ito ay laban sa kautusan ng batas at hindi wasto o legal. Ang upa na babayaran sa unang taon ay dapat na manatili hanggang sa matapos ang kontrata. Ang hindi pagbabayad ng dalawang buwang upa ay isang pagkakataon para sa mga nangungupahan upang mapalayas.

‘Other expenses’

Karaniwan ang mga nangungupahan ay dapat magbayad ng related expenses at condominium fees. Ito ay ang mga gastusin para sa pagpapanatili ng gusali (kuryente, tubig, paglilinis, atbp ..) Ang mga gastusing ito ay karaniwang dapat bayaran ng mga nangungupahan, ngunit ang kontrata ay maaaring magtakda ng ilan sa mga ito na babayaran ng may-ari (halimbawa, ang mga gastos tulad ng restructuring ng mga bahagi ng gusali).
Kapag ang kontrata ay nagsasaad na ang nangungupahan ay dapat bayaran ang mga gastusin tulad ng naaayon sa batas ay kinakailangan tukuyin ang pagkakaiba ng bukod na bayarin.
Ang mga gastusin ng mga pangkaraniwang maintenance ng apartment, ayon sa batas, ay dapat bayaran ng may-ari tulad ng pagpalit ng installation ng tubig o ng gas. Ang iba, tulad ng repair ng tubo o lock ang pinto, ay gastusin naman ng mga nangungupahan.
Para naman sa condo fees ay palaging ipinapayo na humingi ng isang listahan mula sa administrator ng condominium upang malaman ang eksaktong halaga ng dapat bayaran. Ang ilan sa mga ito ay para lamang sa mga may-ari (pagpapalit ng motor ng elevator o ng front gate), ang iba pang gastusin ay kalahati ang babayaran ng mga nangungupahan (gastos sa mga caretaking o portineria).
Tandaan na ang hindi pagbabayad ng mga gastusin na aabot ng halaga ng 2 buwang upa ng apartment ay maaaring maging dahilang para sa mga nangungupahan na mapalayas.

Ang subtenant (boarder)

Ang kontrata ay maaaring magsaad ng pagbabawal para sa mga nangungupahan bilang boarder o subtenant ang apartment o kahit sa isang silid lamang ng mga ito. Sa pagkakataong, ang mga nangungupahan o ang may-ari ng kontrata, sa kabila ng pagbabawal ng may-ari ng bahay ay nagpasiya na paupahan ito  sa isang third party, ay maaaring maging dahilan ng isang break contract mula sa may-ari at maaari rin itong humingi ng katumbas na danyos.

Ang pagpaparehistro

Kahit anong uri kontrata ay dapat na nakarehistro sa Agenzie delle Entrate o Internal Revenue service sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng kontrata (o sa simula nito kung mas maaga) kasabay ang pagbabayad ng naaangkop na buwis sa registration, na ayon sa batas, ay kalahati at katumbas ng 2% ng taunang upa.
Sa pagbabayad ng registration ay dapat na gamitin ang isang form o F23 model at bayaran sa anumang bangko o post office.

Ang notice of termination mula sa may-ari

Ang may-ari sa katapusan ng unang apat na taon ng upa at hindi bago, ay maaaring tanggihan ang renewal para sa karagdagang 4 na taon dahil sa mga sumusunod na kadahilanang ito:
1) ay nagnanais na ibigay ang mga apartment bilang tahanan o bilang isang negosyo na asawa, magulang, anak o mga kamag-anak hanggang second degree;
2) kung ang may-ari ay isa pang apartment sa parehong lugar na hindi pinare-rentahan;
3) kung ang bahay ay bahagi ng isang sirang gusali na nangangailangang ipagawa o i-reconstruct at hindi maaaring tirahan ang apartment;
4) Kung ang may-ari ay nagnanais na pataasan ang apartment ng isa pang palapag at ang pangungupahan ay isang malaking balakid;
5) Kung ang may-ari ay nais ibenta ang bahay sa third party, at ang pinapaupahan lamang ang tanging
ari-arian (hindi kasama ang kanyang tinitirahan). Sa ganitong pagkakataon, ang nangungupahan ay may karapatan na bilhin ang bahay, sa parehong kundispon at presyo na itinitag ng may-ari.
Tandaan: ang may-ari ng bahay ay maaaring tanggihan ang renewal ng kontrata para sa karagdagang apat na taon kung ang mga nangungupahan ay hindi nakatira sa apartment na inuupahan, ng walang balidong dahilan (halimbawa ay lumipat ng ilang buwan sa ibang lungsod dahil sa trabaho).
Ang may-ari ng bahay, kung ang isa sa mga kondisyon na itinakda ng batas ay mapapatunayan, para sa  termination ng kontrata ng unang apat na taon, ay dapat magpadala ng registered mail with return card kung saan nakasulat ang dahilan ng termination. Ito ay dapat din gawin anim na buwan bago ang expiry ng kontrata. Kung hindi tinukoy sa abiso ang dahilan o kung ang sulat ay ipinadala ng kulang sa panahon ng abiso, ang notice of termination ay hindi balido at ito ay parang hindi kailanman ay ginawa. Ang kontrata, samakatuwid, ay na-renew para sa isa pang apat na taon.

Ang notice of termination mula sa umuupa

Ang sinumang umuupa, gayunman, ay maaaring tapusin ang kontrata bago pa man matapos ang 8 taon, sa pamamagitan lamang ng malubha at mga dokumentado dahilan (halimbawa, ang sapilitang paglipat sa ibang lungsod para sa trabaho o ang pagkawala ng trabaho).
Ang abiso, kahit sa ganitong mga kaso ay anim na buwan pa rin bago ang petsa ng expiry.
Ang upa sa kaso ng pagkakansela ng kontrata ay dapat pa ring bayaran ang anim na buwang pre-abiso, kahit na nakakita na ng bagong bahayna malilipatan.

Ang paglisan ng apartment

Kapag ang kontrata ay naitigil ng regular o sa katapusan ng walong taon ay hindi na ire-renew, ang apartment ay dapat lisanin
Kung sa expiry ng kontrata ang nangungupahan ay hindi makaalis ng apartment ang may-ari ng apartment ay maaaring mag-aplay sa korte na ipatupad ang pagpapalayas at ang mga gastusin ditto ay ang mga nangungupahan ang magbabayad.